Neúplné zadání projektu, předimenzované zázemí na úkor pokojů nebo špatná akustika. Sepsali jsme časté chyby při přípravě a řízení stavby hotelů. Jako specialisté máme totiž úkol chránit investory a napravit chyby dřív, než je vyjdou draho.
Nejprve pár čísel, ať si vykolíkujeme terén. Od dubna do června 2023 (Q2) se v pražských hotelech a penzionech ubytovalo 1,95 mil. hostů. Statistici ze stejný kvartál napočítali 4,41 mil. přenocování. O něco starší údaje z roku 2022 uvádí, že se v hlavním městě nachází 873 hromadných ubytovacích zařízení s cekem 98 446 lůžky.
A to jsou čísla pouze z Prahy. Často se v médiích objeví zpráva o otevření nového hotelu a i my v OM Consulting cítíme, že je zájem o stavby či rekonstrukce hotelů velký. Momentálně máme na stole 6 takových projektů, každý v jiné fázi. Tady je pár aspektů, na které je potřeba při podobně náročných projektech dávat pozor.
Hotel je komplexní organismus. Ubytování, gastronomie, zásobování, housekeeping, parkování a další služby nejsou izolované proměnné. Pokud se v zadání tato komplexnost podcení, snadno v pozdějších fázích projektu vzniknou problémy, zvýší se náklady a všichni budou tlačení do nevýhodných kompromisů.
Prakticky se setkáváme třeba s tím, že zadání nereflektuje provozní vazby. Komunikace mezi jednotlivými provozy musí být hladká, aby nedocházelo ke zbytečným kolizím třeba mezi pokojskými, recepčními a číšníky – každý z nich potřebuje ke své práci prostor, ale při dobrém plánování nemusí být rozloha provozních ploch, jako jsou chodby nebo schodiště, na úkor velikosti pokojů, restaurace a další funkčních ploch.
U novostaveb hotelů je zásadní, jaký konstrukční systém a modulovou síť projektant zvolí. Nevhodné dimenzování ovlivní velikost všech prostor, od garáží po standard pokojů.
Provozovatel hotelu obvykle na investora klade požadavky ohledně velikosti zázemí. Obecně platí: čím větší prostory zázemí projektant navrhne, tím komfortnější pak provoz bude. Nesmí se to však přehnat. Pokud bude zázemí předimenzované, musí se projekt předělat, aby byl hotel životaschopný.
Na výši investičních i provozních nákladů hotelů má vliv i volba systémů klimatizace, vytápění a souvisejících rozvodů. Když se výběr podcení, stavba se prodraží a nevhodné technologie zhorší kvalitu prostředí hotelu a provozní náklady narostou.
Zjistěte, jak s růstem cen na stavebním trhu sílí význam Construction Managementu >>
Promyšlený návrh pokojů, restaurací a společných prostor je hezký na pohled a příjemný pro návštěvníky. Pokud však do hotelu navrhnete příliš designových prvků, ze kterých se složitě utírá prach nebo jejich pravidelné revize ochromí fungování hotelu na půlden, provoz se zbytečně prodraží.
Pro každého hoteliéra je nepříjemné, když si hosté stěžují na špatný spánek. Za přílišnou hlučností v hotelech často stojí špatně vybrané klimatizační jednotky, výtahy, tenké stěny, netěsnící okna nebo nevhodně umístěné hlučné prostory jako bary. Akustické nedostatky se bohužel špatně řeší v pozdějších fázích stavby či rekonstrukce a musí se na ně myslet od začátku.
Pokud chystáte investici do stavby či rekonstrukce hotelu, ozvěte se. Pomůžeme vám v jakékoliv fázi projektu. Například kolegové z Project Managementu se postarají, abyste jako investoři získali potřebný klid a projekt dopadl dobře.
Pokud se jako investor pustíte do stavby bez generálního dodavatele (GD), obvykle jen tímto krokem ušetříte 10–20 % nákladů. Dobře odvedený construction management (CMA) má však i další výhody, především u složitých stavebních projektů nebo při rekonstrukcích.
Číst víceIdentifikace rizik spojených s budovami, projekty nebo pozemky, včetně posouzení proveditelnosti stavebních úprav, efektivnosti provozu a energetické náročnosti budovy až po možnosti adaptace a dosažení cílů vaší ESG strategie. Takové jsou cíle disciplíny zvané Technical Due Diligence (TDD). V čem jsou přínosy TDD a na co dávat pozor při tvorbě zadání?
Číst víceAť už se na Prahu díváte z jakéhokoliv úhlu, pravděpodobně se vám do zorného pole dostane stavba, na které se podílíme. Postupně vám představíme vybrané projekty, co nám dělají radost – ve středověkém jádru města, v širším centru i na okrajích Prahy.
Číst více
